Simulateur de délais : Combien de temps pour expulser un locataire ?

Faire face à des impayés de loyer ou à un refus de quitter les lieux place le bailleur dans une situation d'incertitude financière et juridique. Entre le premier commandement de payer, l’audience devant le juge des contentieux de la protection, le délibéré et l’intervention de la force publique, le calendrier obéit à des délais légaux stricts et incompressibles.

Utilisez notre calculateur interactif ci-dessous pour estimer le temps prévisible restant selon la nature de votre litige (référé ou procédure au fond) et l’état d’avancement de votre dossier.

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Référé ou procédure au fond : quelle différence sur les délais d’expulsion ?

Vous vous demandez combien de temps il faut pour expulser un locataire ? Tout dépend de la procédure choisie. Le choix de l'action judiciaire détermine pour une large part la durée totale de la procédure d'expulsion :

• L’assignation en référé (clause résolutoire) : c'est la voie privilégiée en cas de loyers ou charges impayés lorsque le contrat de bail comporte une clause résolutoire. Le juge des référés statue sur les contestations manifestes et l'urgence. L’obtention d’une ordonnance de référé prend en moyenne 4 à 8 mois entre le premier acte d'huissier (commissaire de justice) et la décision exécutoire.

• L’assignation au fond (résiliation judiciaire) : obligatoire en l'absence de clause résolutoire valable, en cas de contestation sérieuse (congé contesté, travaux non exécutés, troubles de voisinage complexes), cette procédure permet d'examiner le litige dans toute sa substance. L'audiencement et la mise en état allongent les délais : comptez généralement 9 à 18 mois pour obtenir un jugement.

Les 4 étapes incontournables d'une procédure d'expulsion locative

Une expulsion immobilière ne peut en aucun cas s'effectuer sans décision de justice exécutoire et sans le concours exclusif d'un commissaire de justice. La procédure s’articule en 4 phases chronologiques :

1. Le commandement de payer (Délai légal : 6 semaines à 2 mois)

   
   

Dès les premiers impayés significatifs, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire.

• Baux d'habitation signés après le 29 juillet 2023 : le délai accordé au locataire pour régulariser sa dette a été ramené à 6 semaines (loi n° 2023-668 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite).

  
  

• Baux antérieurs ou sans clause adaptée : le délai de régularisation demeure de 2 mois.

  
  

2. La notification préfectorale et l'assignation en justice (Délai : minimum 6 semaines)

   
   

Si la dette n'est pas soldée à l'expiration du commandement, la clause résolutoire est acquise. L'assignation en justice doit alors être délivrée.

Pour être recevable, l'assignation doit impérativement être signalée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience afin de permettre aux services sociaux (CCAPEX) de réaliser un diagnostic social et financier. L'audience a lieu devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire.

3. Le délibéré et la signification du titre exécutoire (Délai : 1 à 2 mois)

   
   

À l'issue de l'audience, le magistrat met sa décision en délibéré (délai de 4 à 8 semaines selon l'encombrement du greffe).

Le juge peut constater la résiliation et prononcer l'expulsion, mais conserve la faculté d'accorder d'office ou sur demande des délais de paiement suspensifs. Dès son prononcé, la décision doit être signifiée au locataire par commissaire de justice pour faire courir les voies de recours.

4. Le commandement de quitter les lieux et la force publique (Délai : 3 à 6 mois)

La décision devenue exécutoire ne permet pas une reprise immédiate :

• Le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux (CDQL). Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai légal imparti à l'occupant pour partir volontairement est de 6 semaines (contre 2 mois auparavant).

  
  

• À défaut de départ volontaire, le commissaire de justice dresse une tentative d'expulsion et adresse une réquisition de concours de la force publique (CFP) à la préfecture.

  
  

• Le préfet dispose d'un délai de 2 mois pour accorder ou refuser le concours de la police ou de la gendarmerie.

Trêve hivernale et responsabilité de l’État : les facteurs d'allongement

Deux éléments majeurs viennent fréquemment repousser la reprise effective du logement :

• L’impact de la trêve hivernale : chaque année, du 1er novembre au 31 mars, aucune mesure d’expulsion forcée avec le concours de la force publique ne peut être exécutée à l’encontre de locataires d’un local d’habitation. Les démarches judiciaires préalables (assignation, jugement, signification du commandement) demeurent en revanche possibles durant cette période.

  
  

• Le refus ou le silence de la préfecture : pour des motifs d'ordre public ou d'absence de solution de relogement, l'autorité administrative peut différer l'octroi de la force publique. À l'issue du délai de 2 mois de silence, le bailleur est fondé à engager un 🔗recours indemnitaire contre l'État pour obtenir l'indemnisation intégrale des loyers et charges impayés durant la période de carence.

Foire aux questions sur les délais d'expulsion (FAQ)

Pourquoi est-il indispensable d'être représenté par un Avocat en matière d'expulsion ?

Une procédure d’expulsion ne se résume pas à faire constater un impayé : le contentieux locatif est devenu une matière technique où le moindre vice de forme peut faire perdre un an de procédure.

Faire appel au cabinet vous apporte plusieurs garanties décisives :

• Pilotage du dossier de A à Z : de la mise en demeure initiale jusqu'à la reprise effective des clés, vous n'avez plus à gérer la charge mentale administrative. Le cabinet assure le lien direct et constant avec la juridiction, le conseil adverse et le commissaire de justice, tant pour la phase d'audience que pour les démarches d'expulsion forcée et de recouvrement forcé des arriérés locatifs.

  
  

• Désamorçage des manoeuvres dilatoires du locataire : demande de délais de grâce, contestation de la régularité du commandement de payer, contestation de la décence du logement, saisine de la commission de surendettement... Le locataire dispose de multiples leviers pour faire traîner l'instance. La maîtrise de ces mécanismes permet d'anticiper ces arguments et d'éviter les renvois d'audience à répétition.

• Sécurisation du formalisme devant le juge : les magistrats du contentieux de la protection sont particulièrement vigilants sur le respect strict des délais légaux (délai de 6 semaines, notification préfecture, décompte actualisé et ventilé). Un dossier parfaitement instruit et conforme aux attentes locales du tribunal garantit l'obtention d'une décision exécutoire sans incident.

Quel est le délai minimum total pour expulser un locataire ?

En cumulant les délais incompressibles (commandement de payer de 6 semaines, préavis préfectoral de 6 semaines, délai d'audiencement, délibéré, commandement de quitter les lieux de 6 semaines et délai de réquisition), le délai minimal incompressible est d'environ 7 à 9 mois, à condition qu'aucun aléa d'agenda judiciaire ou trêve hivernale ne vienne s'intercaler.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, l'intervention de la force publique est suspendue entre le 1er novembre et le 31 mars pour les résidences principales. En revanche, le propriétaire ne doit pas attendre : il est tout à fait possible d'assigner, d'obtenir le jugement et de faire signifier le commandement de quitter les lieux pendant la trêve afin d'être prioritaire pour une exécution dès le 1er avril.

Que faire si le préfet refuse d'accorder la force publique ?

Si l'administration refuse explicitement ou implicitement (après 2 mois de silence) d'envoyer la police ou la gendarmerie, le bailleur doit faire déposer un recours gracieux puis contentieux devant le Tribunal administratif. La responsabilité sans faute de l'État est alors engagée, contraignant ce dernier à verser une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges perdus jusqu'au départ effectif. (🔗lire l'article Expulsion bloquée par le Préfêt. Comment réagir ?)

Un squatteur bénéficie t-il de la trêve hivernale ?

Non, en principe les squatteurs (🔗 lire l'article comment expulser légalement un squatteur ?) sont exclus du bénéfice de la trêve hivernale.

Selon l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, la trêve hivernale ne s'applique pas aux personnes qui se sont introduites sans droit ni titre dans un local d'habitation à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Cette exclusion a été clarifiée et renforcée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 :

• Résidences principales et secondaires : l'expulsion avec le concours de la force publique peut avoir lieu à tout moment de l'année, y compris entre le 1er novembre et le 31 mars.

• Suppression du pouvoir d'appréciation : le juge ne peut plus accorder le bénéfice de la trêve hivernale aux squatteurs entrés par voie de fait dans un domicile.

• Distinction majeure avec le locataire : un locataire déchu de son titre (qui ne paie plus son loyer ou reste après un congé) demeure protégé par la trêve hivernale. Le squatteur, n'ayant jamais eu de bail et étant entré par infraction, n'en bénéficie pas.

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Si votre dossier concerne une expulsion illégale, vous pouvez consulter mon article en cliquant ici.