Encadrement des loyers : les règles à respecter et pièges à éviter 2025/2026
- Jérémie OUSTRIC
- 25 sept.
- 3 min de lecture
Dernière mise à jour : 21 oct.
L'encadrement des loyers est une réalité depuis quelques années dans de nombreuses métropoles de France dites "zones tendues".
Par exemple, pour Montpellier, cette règle est applicable depuis le 24 août 2022
Si l'objectif affiché est de limiter les hausses excessives, la mise en œuvre de ce dispositif d'ordre public est un véritable parcours du combattant pour les propriétaires et les professionnels de la gestion locative.
Mon cabinet est régulièrement confronté à des litiges qui confirment la complexité et les risques financiers de cette réglementation.
Voici les règles à respecter et les pièges à éviter en septembre 2025 :
Piège n°1 : La Révision Annuelle du Loyer est Bloquée par le Plafond Légal
La règle est claire : le loyer de base ne doit jamais dépasser le loyer de référence majoré (Loyer de référence + 20%).
Cependant, de nombreux bailleurs et agences continuent d'appliquer la révision annuelle classique, souvent indexée sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers).
Or, la jurisprudence apparaît claire :
Le plafond est infranchissable : Même si une clause contractuelle prévoit la révision annuelle, cette révision ne peut pas excéder le loyer de référence majoré en vigueur.
Conséquence dramatique : Si le loyer initial était déjà au niveau du plafond légal et que vous appliquez une révision, vous êtes en situation de trop-perçu.
Risque accru : La réclamation du locataire peut remonter jusqu'à trois ans en arrière. De plus, un dépassement du plafond peut entraîner une sanction administrative de 5 000 €.
💡 Mon conseil d'Avocat : Avant d'appliquer toute révision annuelle, même si elle est prévue au bail, vous devez absolument vérifier que le nouveau montant ne dépasse pas le loyer de référence majoré de l'année en cours.
Piège n°2 : Le Complément de Loyer : Librement fixé mais Contestable
L'application d'un complément de loyer est la seule façon de dépasser le loyer de référence majoré. Il est laissé à la libre appréciation du bailleur , mais il est soumis à des conditions strictes:
Les caractéristiques (localisation ou confort) doivent être
déterminantes par rapport aux logements de la même catégorie.
Elles ne doivent pas avoir déjà été prises en compte dans le calcul du loyer de référence (ce qui exclut le nombre de pièces ou l'époque de construction).
🛑 Attention, le piège est double :
La contestation est simple pour le locataire qui doit cependant respecter des délais.
Des vices rédhibitoires : Le complément de loyer est interdit si le logement présente certains défauts, ou lorsque le DPE de classe F ou G.
💡 Mon conseil d'Avocat : Le complément de loyer doit être étayé par des preuves solides (photos, descriptifs détaillés) au moment de la signature et précisées au bail.
Et pour 2026.... ? Des changements de règles sont attendus !
Un rapport choc commandé par le gouvernement vient de sortir et il pourrait bien transformer tout le marché locatif en France !
Les députés Le Meur et Echaniz proposent de pérenniser et d'étendre l'encadrement des loyers à toutes les communes en zone tendue et à leurs voisines.
➡️ Ce que ça change :
L'expérimentation (qui devait s'arrêter en 2026) pourrait devenir une règle nationale.
Objectif : stopper les loyers abusifs (et non les faire baisser). À Paris, l'effet est déjà visible avec un loyer moyen -8,2% inférieur à ce qu'il aurait été sans encadrement.
La c𝗹𝗮𝗿𝗶𝗳𝗶𝗰𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗱𝗲𝘀 𝗰𝗼𝗺𝗽𝗹𝗲́𝗺𝗲𝗻𝘁𝘀 𝗱𝗲 𝗹𝗼𝘆𝗲𝗿 : Le rapport suggère d'encadrer les compléments de loyer en donnant un prix relatif par m² aux « surfaces annexes » (terrasse, cave, etc.).
Objectif : réduire les contentieux, actuellement trop nombreux.
Pour autant, le rapport se contente d'un critère d'évaluation objectif (les m²), mais qu'en sera-t-il des critères plus sujets à interprétation par exemple, comme une vue remarquable ?
🔥 Les 2 risques majeurs à connaître :
L'erreur de calcul : Le plafond est strict. Une simple erreur de calcul peut vous coûter un procès avec votre locataire. Faites-vous IMPÉRATIVEMENT conseiller !
La Taxe Foncière : Si la taxe foncière augmente, ce qui est à craindre, vous ne pourrez PAS répercuter cette hausse sur le loyer si vous avez déjà atteint le plafond légal. La rentabilité de votre investissement immobilier peut directement être affectée...
💡 C'est pourquoi une consultation juridique personnalisée est essentielle pour orienter votre dossier de manière stratégique, anticiper les arguments de la défense et maximiser vos chances de succès.
👉 Contactez-moi pour une consultation juridique personnalisée :
🔍Si votre dossier concerne un impayé de loyer en matière de baux d'habitation, vous pouvez consulter mon article en cliquant ici.
Maître Jérémie OUSTRIC
Avocat à la Cour
Montpellier & sa Région
Cyberdélinquance - Immobilier - Sports extrêmes
Pour plus d'informations à ce sujet : cliquez ici
Commentaires