Immobilier 2026 : Le grand gel fiscal. Pourquoi aucune des promesses du budget ne s’applique aujourd’hui

Jérémie OUSTRIC
il y a 4 jours
3 min de lecture

Les réformes fiscales immobilier sont gelées en 2026 en France

Début janvier , je vous donnais un pronostic des changement et promesses du budget pour l'immobilier 2026 ( 🔗 2026 et Immobilier : Ce qui change pour vous !) : tenant l'instabilité politique, c'est aujourd'hui le grand gel fiscal.

Je suis Avocat en Droit immobilier, et je vous explique tout

Le 1er janvier est passé, mais pour la fiscalité immobilière, le temps s’est arrêté. Suite au rejet du budget 2026, l’État fonctionne sous le régime exceptionnel des "services votés". Conséquence : les réformes choc sur le LMNP, l’IFI ou l’amortissement sont bloquées dans les tuyaux législatifs. Analyse d’une zone grise juridique qui impose la plus grande prudence aux investisseurs.

Alors que 2026 devait être l’année de la "grande remise à plat" de la fiscalité locative, les investisseurs se réveillent avec un sentiment de déjà-vu. L'absence de Loi de Finances (PLF) promulguée au Journal Officiel avant le 31 décembre a déclenché une procédure rarissime : la Loi Spéciale. Si elle permet à l’État de continuer à percevoir l'impôt, elle paralyse toute velléité de réforme.

LMNP : Un sursis inattendu, mais précaire

La réforme du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui prévoyait notamment d'intégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value, est pour l'heure gelée.

Ce qui change : Rien. Les règles de 2025 continuent de s'appliquer.

Le risque : Une adoption rétroactive en cours d'année. Investir aujourd'hui sur la base des anciennes règles sans anticiper un "rattrapage" législatif au printemps est un pari risqué.

Le "Statut du Bailleur Privé" reste un mirage

Très attendu pour relancer la construction et l'investissement locatif, le nouveau mécanisme d'amortissement (3,5% à 5,5% selon le type de loyer) ne peut pas être activé. Le guichet fiscal n'existe tout simplement pas encore. Pour les propriétaires qui comptaient sur ce levier pour compenser la fin du Pinel, c'est la douche froide : la zone grise juridique est total.

IFI et IS : La stagnation forcée

Les débats sur l'élargissement de l'assiette de l'IFI (incluant les liquidités ou les cryptos) ou, à l'inverse, le relèvement des seuils de taxation, sont au point mort. Le barème 2025 est reconduit à l'identique. Pire, la non-revalorisation du barème de l'impôt sur le revenu sur l'inflation pourrait faire basculer mécaniquement de nouveaux foyers dans des tranches supérieures.

MaPrimeRénov' : Un guichet sous respiration artificielle

Si les engagements pris en 2025 seront honorés, l'absence de budget voté empêche l'ouverture de nouveaux crédits d'engagement massifs pour 2026. La rénovation énergétique, pilier de la valeur verte des biens, entre dans une période de flottement administratif qui pourrait ralentir les chantiers de copropriété.

Crédit Immobilier : le taux risque de repartir à la hausse en 2026

Le taux du crédit immobilier s'était stabilisé à 3,12% en novembre mais une hausse se profile malheureusement pour l'année 2026, ce qui aura potentiellement un impact sur l'offre et les prix.

💡L’avis de l'avocat : La stratégie du "Wait and See" "Nous sommes dans une période de 'droit transitoire'. Mon avis à l'attention des investisseurs : ne signez rien qui repose exclusivement sur un avantage fiscal 'promis' par le projet de loi de finances initial. Dans cette zone grise, seule la loi en vigueur au 31 décembre 2025 fait foi. La prudence est l'unique bouclier contre une rétroactivité fiscale toujours possible lors du vote définitif du budget."