Dépôt de garantie non rendu : Comment récupérer votre caution en 2026 ?

Jérémie OUSTRIC
31 déc. 2025
4 min de lecture

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Vous avez rendu les clés, l'appartement est vide, est votre compte en banque l'est toujours...

Vous attendez toujours le retour de la "caution" (juridiquement appelée dépôt de garantie). C'est le litige locatif n°1 en France.

Sachez que la loi du 6 juillet 1989 est très protectrice pour le locataire, à condition de réagir vite et avec les bons arguments. Que vous soyez face à un propriétaire négligent ou de mauvaise foi, voici comment faire valoir vos droits.

Maître Jérémie OUSTRIC, Avocat à Montpellier, et vous explique tout : ⤵️

Quel est le délai légal pour rendre le dépôt de garantie en 2025 ?

Le délai commence à courir le jour de la remise des clés (en main propre ou par lettre recommandée), et non le jour du déménagement. Ce délai varie selon l'état de l'appartement :

Le délai d'un mois (État des lieux conforme)

Si l'état des lieux de sortie est strictement identique à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation notée), le propriétaire a 1 mois maximum pour vous virement la somme intégrale.

Le délai de deux mois (Dégradations constatées)

Si des différences sont notées sur l'état des lieux de sortie (trous, casse, nettoyage non fait), le délai est porté à 2 mois. Cela laisse le temps au propriétaire de chiffrer les travaux.

Le propriétaire a-t-il le droit de faire des retenues sur ma caution ?

Oui, mais pas n'importe comment. Pour qu'une retenue soit légale, elle doit respecter deux conditions cumulatives :

La règle d'or : La comparaison des états des lieux

Le propriétaire ne peut vous facturer que ce qui est noté comme "dégradé" sur l'état des lieux de sortie ET qui était noté "bon état" à l'entrée.

Exemple : Si le mur était déjà "taché" à votre entrée, il ne peut pas vous facturer la peinture à la sortie.

💡Pas d'état des lieux de sortie ? Si le bailleur a refusé de le faire ou l'a perdu, vous êtes présumé avoir rendu le logement en bon état. Il doit tout rembourser.

Attention à la vétusté (Usure naturelle)

C'est le point clé. Le locataire n'est pas responsable de l'usure du temps. On ne remplace pas une moquette vieille de 15 ans aux frais du locataire, même si elle est usée. Une grille de vétusté doit s'appliquer pour réduire le montant à votre charge.

Devis ou Factures : que doit fournir le bailleur ?

Le bailleur doit justifier la somme retenue. La jurisprudence accepte la production de simples devis (il n'est pas obligé de faire les travaux tout de suite), mais ces devis doivent être détaillés. Une estimation "à la louche" ne suffit pas.

Retard de restitution : La pénalité de 10% qui change tout

C'est votre meilleur levier de négociation. Si le propriétaire ne vous a pas rendu l'argent dans le délai légal (1 ou 2 mois), et à condition que vous lui ayez bien transmis votre nouvelle adresse, il s'expose à une pénalité.

Le montant de la caution est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer

mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Exemple : Pour un loyer de 800€, chaque mois de retard "coûte" 80€ de plus au propriétaire. Cela motive souvent les bailleurs récalcitrants à payer rapidement dès qu'un avocat le leur rappelle.

🚨 Attention : il existe une subtilité jurisprudentielle méconnue qui peut faire échec à cette règle.

La procédure étape par étape pour récupérer votre argent

1. La demande amiable Un simple appel ou un email courtois rappelant la date de remise des clés suffit parfois à débloquer un oubli.

2. La Mise en Demeure (L'acte juridique indispensable) Sans réponse, envoyez une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). Elle doit exiger le remboursement sous 8 jours et rappeler l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Besoin d'aide ? Une mise en demeure rédigée par un Avocat a souvent un effet psychologique immédiat ("La lettre à en-tête").

3. La Conciliation et le Juge Si le blocage persiste, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice peut être saisie gratuitement.

💡 Astuce Avocat : Cette possibilité devient obligatoire sous peine d'irrecevabilité si le montant de la caution est inférieure à 5000 euros (ce qui est souvent le cas en Province !)

En cas d'échec, c'est le Juge des Contentieux de la Protection qui tranchera et pourra condamner le bailleur à payer la caution + les 10% de pénalités + vos frais d'avocat (article 700).

Pourquoi le recours à un Avocat est conseillé ?

Face à un propriétaire de mauvaise foi ou à une agence immobilière qui joue la montre, le locataire se sent souvent démuni. Beaucoup abandonnent, pensant que "ça ne vaut pas le coup" de payer un avocat pour récupérer 800 ou 1000 euros. C'est un mauvais calcul.

En tant qu'avocat rompu aux contentieux locatifs, mon intervention transforme le rapport de force :

L'analyse technique des "preuves" : Je ne me contente pas de réclamer l'argent. Je dissèque les devis et factures fournis par le bailleur. Souvent, le bailleur tente de facturer une rénovation complète pour une simple égratignure : je fais tomber ces demandes abusives.

L'application stricte de la vétusté : C'est l'erreur la plus fréquente des propriétaires. Ils oublient d'appliquer les coefficients de vétusté. Je recalcule pour vous le montant réel dû, en appliquant les grilles légales, ce qui réduit souvent la facture à zéro.

L'impact psychologique ("La lettre d'Avocat") : Une mise en demeure à en-tête d'avocat, citant précisément la jurisprudence et menaçant de demander l'application des pénalités de retard, suffit dans 90% des cas à débloquer le virement sans aller au tribunal.

Vos frais d'avocat remboursés : Si nous devons aller devant le juge, je demande systématiquement la condamnation du bailleur à payer vos frais de justice (article 700 du Code de procédure civile). Au final, c'est le bailleur perdant qui finance votre défense.